文/新浪乐居记者 万明佳
人们通常用“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”来形容一个地方是风水宝地。如果这句话套用到蓝孔雀板块上面来讲就是——左申花、右桥西、前银泰、后万达。蓝孔雀板块可谓是一块兼得居住氛围和商业氛围的宝地。
2013年9月，蓝孔雀综合体分二次，一共推出8宗地块，最终分属三江、招商、江苏新城、复地、融信5家开发商，呈现诸侯割据态势。如今，地块出让将届一年之期，下半年即将迎来集中出货期，板块面临着怎样的机会和挑战？
机会篇：
①所处的大环境——申花板块配套成熟，整体认知度高。
蓝孔雀综合体，地处拱墅区申花板块内，北至留祥路，西至化工路，东至莫干山路，南至育英路。总规划用地面积约647亩。地块所属的申花板块是目前杭州最热的置业板块之一，板块内商业综合体布局密集、规划起点较高，被称为“杭州未来的徐家汇”。
2013年10月，杭州最大的一站式综合体银泰城营业，申花板块商业配套逐渐成熟，进入高速发展期。而除了银泰城之外，板块内还规划有80万方的热电厂综合体、80万方的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体等，申花板块内的商业综合体总规模超过200万方，商业综合体将是今后板块迅速崛起的催化剂。
同时，申花板块聚集了绿城、欣盛、天阳、保利等一大批品牌开发商，是杭州中高端楼盘的聚集地，居住氛围浓厚，且生活品质感较强。目前，申花板块在售楼盘价格在20000—25000/方之间。
蓝孔雀综合体“生于申花”，可谓含着金汤勺出生，本身就不矜自贵。
②自己的小格局——蓝孔雀综合体商住皆宜 自成体系
蓝孔雀综合体共有9宗地块，总规划面积592亩，实际用地310亩，总建面84万方。其中宅地6宗共53万方，商地3宗共31万方。
综合体里的商住皆宜的业态形式，具备其他单纯住宅业态所不具备的独特优势。整个区块中，有住宅，有商业，且商业体量较大，达到了近30万方，加之现在的商业项目多是招商前置，也就是说等到综合体真正交付使用的时候，不用像一般住宅一样等待周边生活配套的完善，可以立即消化和享受自身的商业配套，基本上是吃喝玩乐一站式的服务。
蓝孔雀综合体地块现状
③交通好——兼得主干道与地铁
蓝孔雀综合体东临莫干山路、北临石祥路，分别为南北和东西向的城市主干道；综合体西侧的规划化工路和南侧的规划育英路分别为城市次干道。东南侧为汽车北站。距离京杭大运河仅2公里，距离武林广场直线距离约7.5公里，距离西湖、西溪不足十公里。且周边有祥符桥站、汽车北站、花园岗站等多个公交站点，无论是公共交通还是自驾出行都十分便利。
另外，综合体临近地铁2、5、10号线，10号线规划站点育英路站紧邻综合体。而2号线和5号线距离综合体约1—1.5公里。2017年，地铁2号线将全线贯通，2019年，5号线也将试运营，这对于蓝孔雀板块来说，都将是可以逐步兑现的利好。
④环境好——兼得工业遗存和生态公园
一方面，如果追溯蓝孔雀综合体的历史的话，800多年前它是花园港，也就是古代的皇家园林，具有丰富可挖掘的历史文化价值。另一方面，蓝孔雀地块原先是蓝孔雀化纤厂的厂区，搬迁后留了一些具有时代特色的工业遗存。这些具有时代印记的工业厂区是城市记忆的一部分。综合体中保留的这些部分可以效仿不远处的桥西运河天地，将这些闲置的老厂房变成现成的loft建筑，发展创意产业。蓝孔雀未来将具备其他综合体所不具有的历史感和文艺气质。
而且，板块西侧规划有近700亩的生态公园，除了西溪湿地周边之外，杭州住宅区很难找得到能坐拥如此大体量的城市绿地的，可谓生态环境优越。板块内还规划有幼儿园和小学，工作、学习、生活、休闲全面一体化。
挑战篇：
①申花板块供应量大
景瑞申花壹号院、方兴黄龙金茂悦、汉嘉申花郡、浙旅·萍水街1?、融信蓝孔雀、三江花园道壹号、招商雍景湾、河北天成地块、江苏新城地块，这10个项目将会是申花板块今年下半年很可能将要迎来开盘节点的项目。金地申花里、天阳尚景国际、滨江紫金府是目前申花板块在售楼盘。欣盛东方府邸、保利香槟国际、中顺上尚庭、莱德绅华府、赛丽绿城慧园等是目前申花板块的在售尾盘。
今年整个申花板块将迎来供应的“爆发期”。不算上复地复城国际、蓝钻天成、河北天成等项目的商业体量，也不计较在售的天阳尚景国际、滨江紫金府和其他申花尾盘的供应量，仅粗略计算下半年申花板块的住宅供应量，就已达115.3万方(如图)。
项目名称 建筑体量（项目面市口径）
景瑞申花壹号院 近20万方
方兴黄龙金茂悦 17万方
汉嘉申花郡 5.4万方
浙旅·萍水街1? 3.2万方
融信蓝孔雀 近24万方
三江花园道壹号 5.5万方
招商雍景湾 12.5万方
万象天成综合体 13.3万方（宅地部分）
江苏新城地块 2.2万方
金地申花里 9万方
天阳申花项目 3.2万方
申花今年将入市宅地体量一览
115万方该如何比拟呢？如果一套房子以90方计算的话，112万方就是12811套房子。今年上半年，杭州主城区商品房成交套数(12782套)还不及这个数字。
据统计，在2011年，随着欣盛东方福邸、保利香槟国际、莱德绅华府、赛丽绿城慧园等的集中入市，申花板块也曾迎来供应井喷，那时候的板块供应量在80万方左右。而如今，2014年的下半年，申花板块就有超过115万方住宅房源入市，压力可想而知。
②高地价的危机
蓝孔雀地块集中出让的时间，正是去年杭州土地市场一片火热，外来开发商疯狂拿地之时。地价高企，成为蓝孔雀综合体不可回避的一个问题。
蓝孔雀6块宅地的楼面均价为14445元/方。虽然蓝孔雀位于整个申花板块的最北部，距离银泰城、地铁2、5号线、浙大紫金港等利好资源都较远，但是地价在整个区域内处于高位。板块内楼面价高于蓝孔雀均价的有景瑞申花壹号院、万象天成综合体、天阳申花项目、滨江紫金府这四个，但四个项目在区位上均优于蓝孔雀。
项目名称 成交楼面价（元/方）
景瑞申花壹号院 15365
方兴黄龙金茂悦 13840
汉嘉申花郡 8136
浙旅·萍水街1? 14528
万象天成综合体 17609（两宅地均价）
金地申花里 9341
天阳申花项目 17490（目前地王）
滨江紫金府 15953
天阳尚景国际 12028
融信蓝孔雀 14463（两宅地均价）
三江花园道壹号 14911
招商雍景湾 14134（两宅地均价）
江苏新城地块 14567
复地复城国际 6241（两商地均价）
申花板块部分楼盘楼面价
#p#分页标题#e#除了江苏新城项目，综合体中每宗地块均有配建要求。招商需代建4216方的规划绿地，保留1000方的工业遗存地块；三江需代建1746方的规划绿地和配建525方的社委会；复地需代建7664方的规划绿地，配建4100方的公交站一处。
地价、代建费、建安成本、政府各项税费，蓝孔雀综合体内楼盘的保底售价约在23000—24000元/方。从目前蓝孔雀几个楼盘释放的消息可以看出，项目户型涵盖了70—135方，都以90方为主力户型。而目前滨江紫金府小户型价格在24000元/方左右，天阳尚景国际小户型价格在22000元/方左右，一街之隔的金地申花里精装小户型价格在20000元/方左右。在价格上，蓝孔雀或许不具备更多的竞争优势。
③行情差 周边项目竞争大
今年上半年，杭州楼市整体情况较差，量价齐跌。今年上半年，共成交商品房28607套，位列近三年最低，同比直降31%；商品房库存突破13万套，同比增幅46%；开盘117个，同比下降50%。
杭州克而瑞研究经理谢刚曾分析指出，今年杭州共经历了五波降价潮，降价边际效应逐步递减，2月份第一批降价项目能获得最高9成以上的预订率，但第五批降价项目则基本只能在4-5成左右的预定水平。2014年的杭州楼市将进入自然的下行通道，而下半年，杭州楼市或将开启新一轮的深度调整。
覆巢之下，焉有完卵。将在下半年入市的蓝孔雀综合体，似乎也前景不明。虽然板块内的开发商们大都表示板块不会出现恶意竞争，大家将会是共存共赢，共同做大板块价值，会资源共享，相辅相成。同时也都抓住了目前申花板块小户型稀缺的特征，将户型设置为90方左右的小户型为主，但下半年，板块仍将迎来外部巨大的挑战。
仅以竞品景瑞申花壹号院和金地申花里为例。景瑞申花壹号院规划有5幢高层公寓和6幢洋房，高层公寓全部为88方。景瑞在销售方面多是“大开大合”，一向走快销路线，其置业顾问曾透露，如果能拿出预售证，不排除项目一次性将高层公寓全部推出。项目将在7月首开，蓝孔雀的节点应在景瑞之后，现在杭州楼市刚需难求，如果景瑞如此出招，必定将消耗一部分蓝孔雀的潜在客户。
再看金地申花里，距离蓝孔雀仅一路之隔，在售精装修小户型价格在20000元/方。不少业内认为，申花里的价格为蓝孔雀综合体的价格起到了一个定价指导作用。但5000元/方的地价差，蓝孔雀综合体的多个楼盘似乎没有办法在价格上和申花里硬碰。
2011年，申花板块曾迎来供应井喷，到了2012年初，保利香槟国际、莱德绅华府、中顺上尚庭曾大打价格战。蓝孔雀板块，是否会在供应潮时期效法前人？这场似乎不可避免的硬仗是要演绎“拖字诀”还是迎难而上？
蓝孔雀对于板块内的每个开发商都有着某种重要的意义，三江国际希望借助花园道壹号重新回归主城区视野，江苏新城的蓝孔雀项目是其在杭州主城区的第一个项目，复地是在自己杭州总部的家门口深耕，融信蓝孔雀是融信入杭的首个项目，招商雍景湾是招商首次入杭的两个联动项目之一。
任重而道远，蓝孔雀下半年如何开屏？实在值得期待。
Tags: