意大利购房移民不设门槛 十几万欧能成功

　　作为欧元区第三大经济体的意大利，自2011年下半年被卷入欧洲主权债务危机以来，成为受危机冲击最为严重的欧元区国家之一，经济合作与发展组织近日发表的最新经济形势评估报告显示，欧元区正在走出衰退，显露复苏势头。意大利国家统计所则宣布，国内生产总值(PIB)二季度的降幅小于预测，工业生产再次上升，经济学家和政府成员皆认为意大利遭遇的最严重衰退正在缓解。相对于其他国家明确清晰的购房移民政策，意大利是欧洲各国购房移民政策中较特别的一国，它对欧盟外的人士购买意大利房产的总值不作限制，但却对拟申请居留人士的收入作出高限制，申请居留许可的人士必须提供年收入不低于3.1万欧元的非工资性收入证明。记者在采访中发现，在意大利购买房产门槛不高，但获得长期居留的门槛却不低。

　　意大利位于欧洲南部，包括形状狭长像靴子似的意大利半岛以及西西里岛和撒丁岛等岛屿。北边与法国、瑞士、奥地利和斯洛文尼亚接壤。提起意大利，人们立刻会联想到历史上显赫一时的古罗马帝国、于公元79年毁于维苏威火山大爆发的庞贝古城、闻名于世的比萨斜塔、文艺复兴的发祥地佛罗伦萨、风光旖旎的水城威尼斯……如今，在意大利各地都可见到精心保存下来的古罗马时代的宏伟建筑和文艺复兴时代的绘画、雕刻、古迹和文物。其房产也是多种多样，有最新建造的公寓、洋房，也有历史悠久的老宅。而我们本次采访主要选择了意大利的第二大城市、号称全球居住最昂贵城市排名12的米兰，作为意大利经济最活跃的地区，米兰的房产吸引了不少中国人投资购买。

　　政策解读

　　意大利：不设购房门槛

　　非工资收入需3.1万欧以上

　　两种方法

　　移居意大利

　　1. 五年期旅游签证：允许五年内任意出入意大利。但该签证允许每6个月在意大利居住最多90天，每五年更新一次。

　　申请流程：选择心仪房产赴意大利查看相应房产支付订金(如果最终没有取得签证，全额返还)核对相关的人数大增，最近7~8月印度卢比相对欧元贬值20%，当地富人纷纷考虑转移资产持有，而中国投资客则是近两年有很大提升。目前，在意大利的中国买家占海外投资者比例大约为20%，主要是以早期来意大利落地生根的温州和福建人为主。购买人基本是一次性付款，因为经济危机，目前意大利本国人购房都难以获得贷款，外国人就更不用说了，不过一些商业物业项目的投资可以在公司的帮助下申请贷款。

　　意大利人也爱买房成交下跌多因贷款难

　　据悉，意大利罗马和米兰两市的房产价格在意大利最高，世通集团提供的数据显示，米兰核心区的房价在1万~2万欧元/m2，次中心区房价在6000~10000欧元/m2，而郊区则在2500~5000欧元/m2.

　　一份房地产发展现状的社会调查报告显示，受持续经济危机影响，米兰市和伦巴第大区(LOMBARDIA)房市降温，销售量明显减少，但是房价并没有明显下降。业内人士表示，造成楼市降温的主要原因是贷款难，各金融机构严审贷款申请，购房人申请贷款难度增大，成功率极低。据悉，意大利贷款专用网站的调查显示，上半年95%的房贷申请遭拒绝。意大利税务总局房地产研究所的统计数字显示，。若是自住，每年管理费5000欧元；若是委托酒店出租，返租净收益3%。华美达广场酒店项目于2010年6月开售，正值欧洲危机起点，96个公寓单位至今才售出大半，其中45平方米的mini户型最好卖。从整年来看，酒店房间出租率为75%，在时装周等高峰期出租率高达95%。45平方米的一居室价格在18万~27万欧元之间，两房30多万~100多万欧元。据了解，华美达广场酒店所在的区域周边房价约为3000欧元/m2，酒店定价与周边房屋相当。

　　市中心豪华公寓：

　　单价过万欧元

　　全屋阿玛尼家具

　　记者在米兰市看的San pietro dorto高档服务公寓，则是公寓中的高端项目了。项目到米兰大教堂购物街步行仅需3分钟，该购物街于米兰的地位犹如广州市北京路。该项目楼高7层，20个单位已售出13个，7个委托酒店包租，6个自行出租。由于该单位都是酒店户型，基本上都为一房单位，面积从45平方米到65平方米不等，房间内设开放式厨房，并巧妙地设置了活动拉板，拉开拉板就可将厨房完全遮住。其高端的地方除了位于寸土寸金的商业街，也表现在其全屋家私为Armani 出品，更配有可用手机操作的智能调控系统，低调奢华。

　　该单位销售单价过万欧元，45平方米的单位售价为50万欧元，50和55平方米的单位价格在50多万~60万欧元之间。在二楼的特色单位，65平方米的房间带半露天的大露台，有一玻璃阳光房，售价70多万欧元。该酒店设固定包租计划，今年开始回报提高到5%，购买一个60万欧元的单位，房屋的租金基本上可以用作申请居留所需的年收入3.1万欧元。

　　Loft公寓：

　　单价4000欧元区域楼价4年未变过

　　外国电影中常见建筑物做Loft设计，广州的Loft公寓也是销售得如火如荼，这回记者在米兰也见了一个全栋为Loft设计的公寓楼―Loft art studio.

　　项目位于米兰市东南边，8层高的Loft，共分4层出售，与广州设计的Loft不同的是，每一户占据两层，但上下层均有独立门口进入，每一层都可以通过电梯到达。记者先后看过两个单位：90平方米，开价36.8万欧元；160平方米，66万欧元。

　　据悉，一位上海投资者购买了一个90平方米的单位，正有独立间隔上下层的打算，他们希望上层自住，下层出租，只需要自行在屋内把上下层间隔的楼梯口封死即可。该发展商为买家提供全套DIY服务，地板颜色、间隔均可改动。记者询问了一下中介人士，Loft大楼旁边有一栋次新住宅，4年前售价已为4000欧元/m2，目前Loft全新出售，单价也是在此价位。

　　特色老宅平民价格也有贵族享受

　　意大利的建筑分很多等级，他们也特别注意对传统建筑文化的保护，所以有一类房产与国内的房产很不同，那就是那些有故事的老宅，据孙文静介绍，由于文化差异，中国人对这类老宅的接受度还在慢慢培养中，因为拥有此类单位，需要按照意大利的相关文化保护规定对老宅进行维护，维护费用相当高，但不少客户看了这些老宅中的精品后都特别喜欢，当然其价格也是不菲的。而由于经济危机，就连意大利政府都因债台高筑，计划拍卖50个历史古迹，套现4.25亿欧元解困，当中包括位于首都罗马100公里外、有近千年历史的中世纪“奥尔西尼古堡”，标价1500万欧元，威尼斯东北面的帕卢迪圣贾科莫岛及米兰附近建于18世纪的“米拉贝洛别墅”等，一些传承了数百年的贵族豪宅也开始低下了高贵的头颅，科莫湖附近不少大宅因售价太高市场接手能力差，只好改造成若干个小单位出售，30多万欧元的价格也能住进曾经的超级豪宅了。

　　市中心百年老宅：全新豪装二手豪宅出售

　　在米兰市的看房行程中，Plinio街3楼住宅给记者留下最深印象。该栋大楼已有120年历史，为百年老宅，从古旧的厢式电梯就可见一斑。拟出售的单位140平方米，售价125万欧元。

　　屋主为建筑师，豪装房子，光家具就花了7万多欧元。全屋水晶灯在威尼斯老品牌穆拉诺玻璃作坊订制，客厅水晶灯大小为客厅三分之一，符合黄金分割，等待了三个月才有货。客厅窗帘装饰流苏，均是手工制作，由丝绸名乡科莫出品。入门玄关处流水设计，潺潺流水声荡涤心灵。楼高3.7米，分外舒畅。客厅面街，作双厅设计，装有两个高落地窗。厨房用料高档，为全钢制造。厨房带一生活阳台，面向幽静的院子。主卧有火炉位，以专门酒精为燃料，可有真火效果。这条市中心大街为意大利达官贵人的居所，国防部长、财务高官均在此居住。屋主还给记者演示了全屋的智能控制，屋内客厅和走廊处安装三个摄影头，可通过软件远程遥控，即使身在中国都可以通过软件监控屋内情况。屋主因父母希望在米兰外居住且兄妹二人已赴美工作，故出售此宅邸。

　　贵族豪宅：拆散零卖 300万人民币住庄园过“土豪”生活

　　托斯卡纳独栋庄园加橄榄园和葡萄园，盛惠亿元人民币；富豪求购的卡布里岛别墅，动辄也需要亿元人民币，相当于千万欧元以上……有没有一个花费便宜又可以过上“土豪”的生活？在米兰，的确存在这个可行性，且投资门槛只需300万元人民币左右。在市中心一天密集看了5个盘后，记者一行终于悠闲地坐上城际火车，到Fino Mornasco站附近看Villa Raimondi大宅。

　　从米兰Cardona地铁站上方的城际火车站出发，42分钟即可到 Fino Mornasco镇，若是开车的话，车程也与坐火车时间相若。从火车站步行800米即可达到Villa Raimondi大宅，该大宅建于18世纪，距今已有差不多300年历史，家族的族徽还在建筑上显示着当年的荣耀。老实说，只是围着一半的围墙我们就足足走了近10分钟，可见占地5万平方米之大。该大宅院占地5万平方米，建筑面积仅有5000平方米，由当地人投资开发，把5000平方米的大宅分拆成23套单位出售，12套已售，11套待售。

　　从近5米高的大铁门步入大宅院，即刻体验到高门大宅的感觉，首入眼帘的是一个过万平方米的大草坪以及纯白巴洛克式风格的主楼，中介表示，一位想找米兰独栋别墅的内地富豪来到该宅院看楼即心仪不已，可惜大宅院已经分拆出售。进入大宅院主楼，内部已经分隔成若干单位，但仍能看出当初的奢华，大厅、偏厅一个接着一个。一楼层高5.4米，间隔出来的每个单位都可以做复式设计，一楼天花板的壁画在18世纪建造时画下，修复后至今仍栩栩如生。记者在这栋大宅看了多个单位，一楼200平方米的复式单位，可间隔出楼下一房和楼上两房，售价100万欧元，管理费12000欧元/年，包取暖。阁楼单位最便宜，30万欧元，75平方米，一室一厅两卫，符合夫妻两人无子女的居留需求。另外一个阁楼单位90平方米，40多万欧元，一年管理费为4000欧元。虽然大宅部分单位仍处于改造之中，但的确可以看到小部分单位已有人居住。

　　据投资商表示，目前已出售的12个单位中，大部分买家为意大利人，有两三户瑞士人购买大宅单位作度假用途。Fino Mornasco 距离科莫湖只有9公里，据八卦人士透露意大利著名国脚巴洛特利就在该小镇居住。投资者在2002年买下该大宅，花了8年修复，预计该栋大宅院若是整栋出售的话，大约可报价2000万欧元。大宅副楼为红砖别墅，建造时间更早，在15世纪。主楼白色巴洛克建筑在改造时还加装了电梯，住阁楼也不用爬楼梯。

　　除了大宅院主体建筑由投资者改造外，大宅院所附有的泳池、更衣室、碉堡、网球场仍保持往日原样。据了解，这里曾经居住过 Innocenzo11世教皇、统一意大利的民族英雄加里波第(Garibaldi)，还有教皇Pio九世等，如今寻常百姓只要花30多万欧元即可过上昔日“土豪”的生活。

　　郊区洋房

　　价格实惠享受宁静

　　想离开市中心的喧嚣，不少人选择居住环境更好的郊区，离米兰中心区不算远的区域有很多是富人选择的居住区，这里的生活配套齐全，风光更好，价格也比较实惠。

　　北京客20多万欧购两房办长期居留

　　市中心20多万欧元只可以买到四五十平方米的小公寓，但在离城25公里和15分钟轻轨的米兰省利斯卡特区域，20多万欧元已经可以买到一个70多平方米的阁楼单位。记者随中介人士来到圣彼得农庄，该农庄有七八十套单位，面积在60~90多平方米，85%售出，这里的房屋是传统的意大利农庄风格。值得一提的是，该农庄的售楼部原为乡村小教堂，被投资者一并购入后改造成圣彼得农庄出售，小教堂则变成售楼部。整个小区宁静温馨，走入大门就见不怕生人的小猫跑过来亲近人。

　　据悉，一位来自中国北京的投资者购买了一个70多平方米的两房单位，外望农田。据中介表示，该投资者已顺利获得5年多次往返的签证，长期居留也已批出。据了解，该处房屋月租750欧元，按20多万欧元购入价计算，回报比市中心公寓要高，约在5%左右。且每年管理费只有800欧元，车位免费用。

　　购房贴士：

　　精装房都是个人定制型

　　首套房无房产税

　　米兰是著名的时尚之都，就连房产也讲究个人定制，业主不仅可以自选装修风格，连户型都可以度身定制。虽然楼盘都是精装修交楼，但我们看到的单位很多都是毛坯状态，据楼盘的开发商介绍，这是因为每套房子都需要在客户购买后根据他们的要求完成装修，从地板、门的颜色，到户型格局都可以根据购房者的需求来更改，只要不是比如增加一个厕所之类的大变动，这些改变和选择都是免费的，是包含在房价中的。业内人士表示，意大利房产的质量非常高，一般十几二十年都不需要考虑翻新维护的问题，而他们也深谙中国人的购房心理，一直强调所有的装修材料都是意大利制造。

　　目前很多去意大利购房的中国人，都有移民的需求，而且有移民需求的人很大一部分是出于孩子教育的考虑。记者采访发现，在意大利购买房产门槛并不算高，十几万、二十几万欧元就能实现，而且今年夏季意大利取消了首套房的房产税，外国人在意大利购买的首套房也不需缴纳房产税，房屋持有成本主要是要交物业管理费，物管费根据物业的性质从一年几百欧元到几千欧元，不算太沉重的负担。但要在意大利生活享受当地的公办教育对语言方面却有要求。获得了长期居留可以申请当地的公办学校，但当地的学校是使用意大利语教学，意大利公办幼儿园还有优先照顾贫困家庭孩子的政策，但一些孩子因语言问题难以适应，所以大部分人都是选择私立学校，私立学校可以使用英文教学。

　　那么在意大利买房还有其他风险吗？选择错了房产是否会影响长期居留权的获得？经办了不少中国人购房案例的世通集团主席安德烈和市场经理Marco表示，购房只要符合家庭居住匹配度，对获得长期居留权不会有影响，他们接触到申请失败的案例，主要原因是提供了虚假的收入证明、无犯罪记录等材料。在意大利买房最大的风险是选择了不好的物业，或是性价比低的物业，他们给中国买家的建议是，最好还是够买新房，因为在户型设计、装修节能等方面会更好。

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